鍵を開けたら、人が住んでいた ── 競売物件と不法占拠の法律

落札した建物の扉を開けると、見知らぬ男が布団を敷いて寝ていた。所有者はあなた。相手に契約はなく、家賃も払っていない。それでも、あなたはその人を追い出せない。──日本の不動産法制が、なぜそんな設計になっているのか。実際に何ができて、何をすると自分が加害者になるのか。買う前に何を準備しておくべきか。

架空の人物 佐倉を主人公に、物語形式で紹介する。

物語形式で読む不動産法／所要 15分

プロローグ

3,200万円の買い物

ここから佐倉が知ることになるのは、次の一点に尽きます。

所有権を持っていることと、その建物を使えることは、別の話である。

そして両者を強制的につなぐ唯一の橋が、裁判所の手続きです（相手が自分から出ていく任意退去は別として）。橋を使わずに川を渡ろうとした所有者は、ほぼ例外なく、自分が訴えられる側に回ります。

第1幕

なぜ、追い出せないのか

日本の民事法には自力救済の禁止という原則があります。条文に直接書かれてはいませんが、最高裁がはっきり述べています。

重要なのは、この原則が相手の権利の有無を問わないことです。相手が賃借人であろうと、契約の切れた元賃借人であろうと、まったくの不法占拠者であろうと、結論は同じ。所有者が実力で排除することはできません。

「これくらいなら」が一番危ない

明渡しを急ぐ所有者が手を出しがちな行為を、結論から並べます。

インフラ停止で慰謝料が認められた例として、給湯停止に30万円を認めた東京地裁平成2年1月30日判決、断水を繰り返した事案に10万円を認めた福岡地裁小倉支部平成9年5月7日判決などがあります。荷物の処分まで伴った事案では200万円の賠償を認めた例（東京地裁平成14年4月22日判決）もあります。

「払わなかったら止まった」は、どう評価されるか

ここは一つの軸では決まりません。契約上どんな義務を負っていたか、何のために止めたか、どう止めたか、相手にどんな被害が出たか、相手が自力で契約し直せたか。裁判所はこれらを合わせて見ます。次の表は、そのうち「作為か不作為か」「相手が代わりを用意できるか」という2つの材料を並べたものです。

ただし裁判所は形式より実態を見ます。明渡しの交渉が山場にさしかかった時期に「たまたま」支払いが止まった、という時系列があれば、動機は推認されます。「別の資金に回したかった」「支払わないと事業が破綻する」といった事情は、自力救済の可否には反映されません。最高裁が例外を認めるのは「法律の手続きによったのでは現状を維持することが不可能または著しく困難」な場合であって、所有者側の財務的な逼迫はそこに含まれないためです。

それに、居住者のいる建物で長期の断水・停電が続けば、衛生状態の悪化や冬季の凍結破裂が起きます。自分の資産を傷めることになります。

第2幕

「占有」とは何か

すべての出発点はここにあります。民法180条は占有を「自己のためにする意思をもって物を所持すること」と定めています。

不法占拠者にも占有権がある。だからこそ、敷地を封鎖されたりインフラを止められたりすれば、占有保持の訴えや仮処分を起こせます。仮処分は数週間で結論が出ることがあるため、明渡訴訟に半年かけている所有者のほうが先に負ける、という逆転が起こり得ます。

関連する区別

• 自主占有／他主占有──所有の意思があるか。取得時効の成否に関わる
• 直接占有／間接占有──貸主は借主を通じて間接的に占有している（代理占有・民法181条）ため、貸している間も占有者
• 占有補助者──同居家族や住み込み従業員など、主たる占有者の指揮下で所持している者。多くの場合、独立した占有は認められない（ただし家族だからと一律に決まるのではなく、独立した権原や支配の実態があれば別）。明渡執行で家族全員を相手方にしなくてよい理由がここにある

この区別は実務の急所です。誰が独立した占有者で、誰が補助者にすぎないのか。これを見誤ると、後述する引渡命令の相手方の立て方を間違えます。

第3幕

競売の買受人だけが使える近道

ここまで読むと絶望的に見えますが、競売で取得した場合には強力な制度があります。引渡命令です民事執行法83条。

訴訟ではなく決定の手続きなので、書面審査で完結します。要件を満たせば数日から数週間で発令されます。

引渡命令の要点

• 申立てできるのは代金納付後。納付手続が完了すれば申立て可能
• 期限は代金納付の日から6か月以内。代金納付時に民法395条1項の明渡猶予を受ける占有者がいた建物は9か月以内民執83条2項
• 対象は、買受人に対抗できない占有者。競売開始前から居座る不法占拠者は典型的にこれに該当する
• 債務者以外の占有者には審尋が必要民執83条3項。ただし記録上、対抗できる権原がないことが明らかな場合は省略される。東京地裁では通常7日以内の回答を求める審尋書を送達する運用
• 発令後、相手方には執行抗告の期間があり民執83条4項、命令が確定して効力が生じる同5項。確定した引渡命令が債務名義になり、執行官による強制執行に進める
• 6か月・9か月は「申立て」の期限であって、明渡しが完了する期限ではない

第4幕

6か月の崖

引渡命令の期限を過ぎると、数週間で終わる決定手続きが、半年以上かかる訴訟に切り替わります。制度上の落差がきわめて急です。

第5幕

金の話

佐倉の頭を最初によぎったのは費用でした。「裁判所が動いてくれるなら安いだろう」──そうはいきません。

そして、ここが制度の急所です。

執行に必要な費用（予納金や執行補助者費用など）は法律上、債務者（占有者）の負担とされていますが民執42条、手続き上は所有者が全額を立て替えなければ執行が始まりません。弁護士費用など、所有者の支出のすべてが当然に相手へ請求できるわけでもありません。

執行のスケジュールは、申立てから2週間ほどで明渡しの催告、催告で示される引渡し期限は原則として催告から1か月民執168条の2、その期限の前後に断行。申立てから完了まで6週間程度が目安ですが、保証された日数ではありません。

第6幕

請求はできる。回収はできない。

契約がなくても、占有していた期間の対価は請求できます。構成は2つあり、実務では併せて主張します。

金額の基準は近隣同種物件の賃料相場です。不動産会社の査定書や周辺の募集賃料、必要なら不動産鑑定士の鑑定を用います。明渡訴訟の訴状では「明渡し済みまで月額◯◯円の割合による金員の支払い」という形で将来分まで請求するのが通例です。

請求権は成立するのに、実現手段がない。民事執行が「相手に財産があること」を前提に設計されていることの帰結です。だから、困窮者が相手の場合には福祉部門との連携が最も現実的な解決策になる、という話に行き着きます。

第7幕

警察は動くのか

佐倉がまず考えたのは通報でした。無断で人の家に住んでいるのだから犯罪だろう、と。

不法占拠と住居侵入は、別々の軸にある概念です。

侵入と不退去の違い

刑法130条は前段と後段に分かれます。

• 住居侵入（前段）──最初から権原なく立ち入った場合
• 不退去（後段）──立ち入り自体は適法だったが、退去要求を受けても出ていかない場合

賃貸借が終了した元賃借人が居座るケースは、入居自体は適法だったので、問題になるとすれば後段のほうです。ただし、契約が終わって退去を求められたというだけで自分の住居に住み続けることが直ちに刑法130条の問題になるわけではなく、実際には民事で処理されます。

「住居」に当たるかが争点になる

刑法130条の客体は「人の住居若しくは人の看守する邸宅、建造物若しくは艦船」です。

• 誰も住んでいない空き家は「住居」ではない。「人の看守する邸宅」に当たるかが問題になり、施錠や管理の実態が判断材料になる。まったく放置された廃屋では看守性が否定されることがある
• 占拠者が住み着いた後は、その建物は占拠者にとっての住居になる。だから所有者が無断で立ち入ると、今度は所有者の側が住居侵入罪に問われ得る

判例は住居性に継続性を要求せず、一時的な使用でも認めることがあります。荷物を持ち込んで寝起きを始めれば、早い段階でその建物は占拠者の住居と評価され得る。日数の問題ではなく、生活と支配の実態があるかどうかで、個別に決まります。

監視カメラに侵入の瞬間が映っていたら

立場はかなり変わります。侵入の映像は犯罪事実の直接証拠なので、「当事者間に争いがあるだけ」という外観が崩れ、民事不介入で断られにくくなります。相手が「所有者の許可を得た」と主張しても、無断侵入の映像は有力な反証になります（事前の口頭の承諾まで否定するものではありません）。

ただし注意点が2つ。

• 録画だけでは現行犯逮捕にならない。現行犯逮捕は「現に罪を行い、又は現に罪を行い終わった者」が対象（刑訴法212条・213条）で、録画は過去の記録。住居侵入罪は継続犯とされるが、「いま犯罪が続いていて、この人が犯人だ」と現場で判断できるかは別の問題で、実務では慎重に扱われる
• 逮捕されても占有は終わらない。身柄拘束だけでは占有は消えないと評価されやすく（民法203条参照）、釈放されれば戻ってくる。刑事手続は処罰のための制度であって、明渡しを実現する手段ではない

それでも録画には大きな意味があります。民事訴訟で相手の権原の不存在を立証する決定的証拠になること。刑事事件化が任意退去の交渉材料になること。そして相手の身元が判明すること。民事訴訟には相手方の特定が必要で、これができずに手続きが止まる例は実際にあります。

第8幕

この制度が、なぜこうなっているのか

ここまでの説明は、所有者にとって理不尽に見えます。実は、その理不尽さには歴史的な理由があります。

先にあったのは、追い出される側の被害

バブル期、地上げ屋による立ち退き強要が社会問題になりました。隣室に人を住まわせて生活環境を悪化させる、深夜の工事、街宣車、投石、放火。暴力団が深く関与し、住民が追い詰められた事例が報じられています。

日本法が占有と借家権を強く保護しているのは、この歴史が先にあったからです。戦後の住宅難、借家人の弱い立場、そしてバブル期の地上げ。制度は基本的に「追い出される側」を守る方向に作られてきました。1991年の暴力団対策法や、借地借家法が貸主側の解約に「正当事由」を求める仕組み（同法28条）も、この文脈で読めます。

その保護が、バブル崩壊後に逆用された

1990年代から2000年代初頭、競売物件に占有者を送り込み、競落人から立退料を取る占有屋が横行しました。手口はこの記事で扱った要素の裏返しです。

2003年の担保物権・民事執行法改正（施行は2004年4月1日）が転換点でした。これに暴力団排除条例と金融機関の反社チェック強化が重なり、組織的な占有屋は大幅に減ったとされています。

注目すべきは、この改正が金銭給付ではなく手続きの整備で対応したことです。補助金のような原資を作らず、妨害の採算を合わなくする方向。地味ですが、悪用の入口を増やさない点で理にかなっています。

残っている問題

組織的な妨害は競売市場から概ね退場しました。残ったのは、組織性のない個人の居座りです。金額は小さく、当事者も分散していて、政治的な圧力になりにくい。改正の優先順位が上がりにくい類型です。

ここには構造的な不均衡があります。住居を失った人の生活保障は、本来は生活保護法や生活困窮者自立支援法の領域です。行政が担うべき費用を、たまたま物件を持っていた個人が無補償で肩代わりしている。使えない期間の損失、訴訟費用、執行費用、残置物の処分費。請求権は成立するのに回収できません。

ただし、「公費で執行費用や立退料を補助すればいい」という単純な解決策には穴があります。所有者と占有者が通謀して立退料名目で補助金を引き出す、名義人に資力がないので返還を求められない、背後の指示者に責任が届かない──この記事で見てきた穴が、そのまま補助金詐取の穴になります。生活保護の住宅扶助を狙った貧困ビジネスが繰り返し摘発されているのと同じ構造です。

そう考えると、現実的な改善方向は手続きをさらに速く安くすることに絞られます。引渡命令の6か月制限の緩和、予納金の軽減、残置物処理の簡素化。いずれも占有者の保護そのものは削らずに、所有者の負担を下げられます（残置物の所有権や手続きの保障には別途配慮が要ります）。「保護を削れ」ではなく「手続きを速くしろ」という形の要求のほうが、筋が通っているし通りやすい。

実務編

買う前に、やっておくこと

ここからは佐倉が「先に知っておけばよかった」と思ったことのリストです。

三点セットの読み方

競売物件の情報は物件明細書・現況調査報告書・評価書の3点セットとして公開されます。BIT（不動産競売物件情報サイト）や執行裁判所で閲覧できます。

落札前チェックリスト

• 三点セットの「買受人が負担することとなる他人の権利」欄を確認したか
• 現況調査報告書の占有者欄と執行官の所見を読んだか
• 室内写真から荷物の量を見積もり、執行補助者費用を余裕を持って（ファミリータイプなら60万円超も）計上したか
• 資金計画に「代金＋明渡費用＋リフォーム＋空室期間」を織り込んだか
• 明渡猶予の対象者がいる可能性を検討したか（期限が9か月になる）
• 執行手続に慣れた弁護士をあらかじめ確保したか
• 代金納付から6か月の逆算スケジュールを作ったか
• 物件が競売（民事執行法上の手続き）か、自治体の公有財産売却かを確認したか

落札後の行動順序

最後の項目は建前ではありません。行き場がないから居座っているケースでは、行き先ができれば出ていきます。福祉部門が動けば、所有者が立退料や執行費用を負担するより安く、早く済むことがあります。任意退去に応じるなら引越費用を出したほうが結果的に安いケースも多い。

エピローグ

橋を渡るということ